一口1万円から？不動産小口化商品のメリット・デメリット

投資に興味がある方でも、不動産投資と聞くとためらってしまうかもしれません。たしかに、不動産投資は「リスクが大きそう」「多額の資金が必要になりそう」「管理が大変そう」といったイメージがあります。しかし近年、初心者にも始めやすい不動産小口化商品が注目されていることをご存じでしょうか。この記事では不動産小口化商品の概要やメリット・デメリットを解説します。

まずは不動産小口化商品から…1万円から始める不動産投資

不動産小口化商品とは、多数の人から資金を集めて不動産を購入し、家賃・テナント料などによって得た利益を投資家に分配する仕組みです。

不動産投資と聞くとローンを組んでマンションなど物件を購入し、家賃収入でローンの返済を行いつつ利益を上げる現物購入のイメージがあるかもしれません。

しかし、不動産小口化商品は購入した不動産を小口化して多数の人に販売する投資商品です。一口あたりの価格が1万円～数百万円と比較的始めやすく、不動産投資に興味がありつつもハードルの高さを感じていた方に注目されています。

不動産小口化商品には、大きく分けて匿名組合型の商品と任意組合型の商品があります。

匿名組合型の仕組みは以下のとおりです。

・それぞれの投資家が事業者と1対1で匿名組合契約を結ぶ

・投資家は金銭や物を出資する

・事業者は不動産を購入し、管理運用する

・事業者は家賃等の収益を投資家に分配する

任意組合型の仕組みは以下のとおりです。

・すべての投資家と事業者が任意組合契約を結ぶ

・投資家が不動産の共有持分を購入する

・投資家が購入した持分を組合に現物出資する

・事業者は不動産を管理運用する

・事業者は家賃等の収益を投資家に分配する

匿名組合型の商品におけるポイントは、投資家が金銭や物を出資し、不動産の所有権は事業者が持つことになる点です。これに対し、任意組合型では投資家が不動産の共有持分を購入するため、その不動産を投資家が共有します。

法律上定められている責任の範囲も異なっており、匿名組合型では投資家の責任は出資の範囲に限定されますが、任意組合型では組合の債権者に対し無限の責任を負うこととされています。

そのため、任意組合型の対象不動産物件が地震などの自然災害によって損傷した場合には、投資家はその出資額を超えて責任を負う可能性があります。

また、任意組合型の場合は相続税を軽減するための方法として利用することも可能です。任意組合型は匿名組合型に比べると、現物不動産の購入に近い投資商品です。

相続の際には、「路線価」をもとに不動産が評価されるため、市場価格よりも金額が低くなり現金や株式などの金融商品を相続するよりも相続税や贈与税が低くなります。

参考：国土交通省『小規模不動産特定共同事業実務手引書（基礎編）』

不動産小口化商品のメリット

多額の資金を準備しなくても投資できる不動産小口化商品。まずは、本商品のメリットについて見ていきましょう。

積立投資できる

不動産小口化商品は不動産が細分化されているため、毎月少しずつ投資することや、複数の不動産に少しずつ投資することもできます。

一般的な不動産投資のように融資を受けることなく、投資金額に比例した収益を受け取ることが可能です。

なお、商品によっては購入の最低額や最高額を定めている場合もあるため、予め確認する必要があります。

収益が安定している

不動産小口化商品は、従来の不動産投資と同様に、管理運用を不動産のプロが行うため、堅実に投資したい方におすすめの投資商品です。

また、取引市場で毎日売買して利益をあげるのではなく、家賃から発生する収益を受け取る商品であるため、日々の値動きに一喜一憂することなく任せることができます。

不動産小口化商品のデメリット

投資である以上、メリットだけでなく、デメリットもあります。商品のデメリットを正しく理解することが、投資を成功させる第一歩です。

元本が保証されていない

不動産小口化商品は、比較的手軽に始めることができるとはいえ、不動産投資であることには変わりなく、投資した元本は保証されません。

賃料やテナント料が思うように得られなかったり不動産が値下がりしたりすると、元本割れを起こしてしまう可能性があります。

どの事業者に投資するか決定するときはきちんと情報を収集し、リスクを理解した上で判断することが大切です。

リターンが限定的

不動産小口化商品は投資家が不動産の管理などを行う必要はありませんが、その分管理運用にかかる費用がリターンから差し引かれます。

また、一口あたりの価格も小さいため、一口で多額の利益を上げることは期待できません。そのため、不動産小口化商品は現物不動産の購入より利益率が低くなる傾向にあります。

まとめ

管理運用もプロに任せることができるため、初心者の方にも始めやすく、投資経験がある方も分散投資のひとつに選べばリスクの低減につながります。

メリットとデメリットを正しく理解し、無理のない投資を行いたい方はぜひ検討してみると良いでしょう。