働き方改革が進む現代、会社員の副収入としてアパート経営が注目されています。今の仕事を続けながら固定収入を得ることができるアパート経営は魅力的ですが「こんなはずじゃなかった」という落とし穴も存在しています。しかし、失敗の多くは事前に知っておけば対策できる失敗です。この記事ではアパート経営が失敗につながる要因をご説明します。
アパート経営で失敗してしまう原因
アパート経営に失敗してしまった人たちを分析してみると、失敗の原因はある程度共通しています。ここでは典型的な4つの失敗ケースについて紹介していきます。
立地選びが悪かったことによる失敗
失敗の原因としてよく挙げられるのは、立地条件の悪い物件を選んでしまい、入居者が集まらない…というケースです。アパート経営にとって最も重要な点は、入居者が集まりやすい物件を選ぶことです。
マンションは建築費用もかかりますが、アパートと比べて部屋数を多く設置できるため、駅前など需要の高い土地に建てられる傾向にあります。
一方、アパートは建築費用が安いため、郊外でも採算が合います。また、都心になればなるほど土地価格も高くなり、一個人ではローンが組めないなどの理由から、一般的にアパートは郊外に建てられる傾向にあります。
物件選定の際は、立地条件の良い土地に建てられたアパートを時間をかけて探す必要があります。
立地条件は途中で変えることはできないため、物件を選ぶ時点でアパート経営の成否はほとんど決まります。具体的に、入居者を集めやすい立地条件は以下のようなものがあります。
・複数路線が乗り入れする駅が近くにある
・最寄り駅から徒歩10分以内
・スーパーやコンビニが充実している
・銀行、郵便局などの金融機関がある
・学校や病院が近い
・日当たりがよい
駅から近い物件は独身者・ファミリー層を問わず人気があります。特に、都市部では自動車を持たずに公共交通機関を利用する人が多いため、駅に近いことが重視される傾向にあります。
またスーパーやコンビニは生活に必須の施設であり、多くの人が物件選びに挙げる条件です。学校・銀行・郵便局なども近くにあれば、生活しやすい好条件の物件として評価されるでしょう。
ほかにも、大学が近い物件は学生にとって需要があり、規模の大きい病院が近い物件は病院に勤務する医師・看護師・職員などに需要があります。
ただし、これらの施設は移転してしまうと大きな需要減につながってしまいます。キャンパスや病院の移転情報には十分注意しておきましょう。
つぎに下記で、注意すべき近隣施設を紹介します。上記の優良な立地条件に当てはまっていても、下記のような条件に該当すると入居を避けられる可能性もあります。
・工場やゴミ処理場
・墓地や火葬場
・歓楽街
周辺施設を調べるといった情報収集を欠かさないようにしましょう。
工場やゴミ処理場は騒音、悪臭などが発生しやすく、入居を敬遠されやすい特徴があります。墓地や火葬場は気にしない人もいるものの一般的に避けられる傾向にあります。そのため、既存の入居者が退去後、新たな入居者を探すことに手間を取られる場合があるでしょう。歓楽街は騒音・治安・イメージなどの点で避けられやすい傾向があります。
初期投資費用が少なすぎて失敗
アパート経営といった不動産投資を行う際は初期投資費用として頭金を用意し、不動産登記費用・不動産仲介手数料・各種の税金などにあてることが一般的です。この初期投資費用が少ない場合は、必然的に銀行などから融資を受ける金額が大きくなります。
たしかに、頭金が少なくてすむことはメリットですが、実は落とし穴もあります。それは頭金を少なくし過ぎると、ローンの返済額も多くなり、月々の負担が大きくなることです。特に、予想外に入居者が見つからない場合は想定していた利益を上げることができなくなり、赤字に転じることも考えられます。頭金は、無理のない範囲で、多めに用意することで毎月の返済額の負担を減らすことができます。
物件価格は、物件の状況によって大幅に金額が変わります。頭金として用意できる金額から物件価格を逆算して、無理のない価格帯の中で検討が必要です。
物件を売却するとしても、売却価格よりローンの残額が多くなってしまえば投資としては失敗です。「初期投資が安く済めば、あとはなんとかなる」といった甘い見通しで投資を始めることは避けましょう。
空室対策での失敗
空室対策はアパート経営を成功させるために、最も重要な要素のひとつです。そのこともあってテレビや雑誌など、さまざまな媒体で空室対策が紹介されています。
しかし、空室対策は時期や場所、構造や間取りなど物件の性質によって有効性が異なるため、所有物件に適した空室対策をとる必要があります。
空室対策は主に、家賃を安くする、設備を新しくする、この2つです。
ただし、入居者が集まらないからといって安易に家賃を安くすることは危険です。敷金・礼金の見直しから着手しましょう。
また、温水便座の設置やインターホンの導入、インターネット環境を改善するだけでも、入居者が集まりやすくなります。
現在、行なっている、または行おうとしている空室対策が本当に自分の所有している物件に合っているのかを、信頼できる不動産管理会社の担当者やコンサルタントに相談して確認するようにしましょう。
入居者トラブルでの失敗
入居者同士の騒音や悪臭といったトラブルが発生することがあります。対応を管理会社に任せるとしても、管理会社の対応が上手くいかないとトラブルが長続きし、その間に環境悪化を嫌って長年住んでくれていた入居者が退去してしまう恐れもあります。入居審査を確実に行うことで、トラブルの原因となる可能性のある人の入居を断り、入居者トラブルの発生をおさえましょう。
また入居者の決定は自身で面談して信頼できるかどうかを見極めたり、保証人を必ず付けてもらったりすることも有効です。入居審査を管理会社に任せる場合も、信頼できる管理会社かを事前に見極めることも重要です。
まとめ
会社員がアパートを経営する際にありがちな失敗の多くは、情報収集不足と見通しの甘さから生じます。そのため、失敗を防ぐには確実な情報収集とともに、信頼できる不動産仲介会社の担当者やコンサルタントへの相談などで事業計画をしっかり検証していくことが重要です。よくある失敗を防ぐことができれば投資はぐっと成功に近づきます。