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住宅ローンと不動産投資ローンの併用は、それぞれの審査基準を理解しているかが大きなポイントになります。しかし初めて不動産投資をする方にとって、審査基準はもちろんローンの違いもよくわからないというのが本音ではないでしょうか。
ここでは住宅ローンと不動産投資ローンを併用するとき金融機関がチェックするポイントや、それぞれのローンの特徴を詳しく解説します。問題なく2つのローンを併用するために、ぜひ役立ててください。
住宅ローンと不動産投資ローンは併用できる
結論から言うと住宅ローンと不動産投資ローンの併用は可能です。ただし併用するには、申し込むタイミングによって何が審査に影響するかをしっかり理解しておく必要があります。
先に住宅ローンを組んでいる場合
住宅ローンを組んでいると、不動産投資ローンの借入希望額が減るなどの影響を受けることがあります。
それは、不動産投資ローンの審査では物件の収益が減ったときに返済が滞らないよう、申込人の返済能力を考慮するからです。
しかし、審査の大前提は物件の収益性や担保価値です。そのためできる限り安定した収益と担保価値の高い物件を選ぶことが、住宅ローンがある状態で不動産投資ローンを受けるための重要なポイントです。
先に不動産投資ローンを組んでいる場合
先に不動産投資ローンがある状態で住宅ローンを申し込むと、家賃収入が落ちたとき住宅ローン返済に影響しないか審査される可能性があります。そのため、投資物件から安定して収益が出ているかなどが考慮されます。
もし不動産投資が安定して収益をあげていれば、住宅ローンの返済能力にプラス材料と捉えられより多く借入できることも考えられます。
このように2つのローンは互いの審査に影響する可能性があります。そして、マイナスに影響しないようにするには、それぞれのローンは何を基準に審査するかを知っておく必要があります。
住宅ローンと不動産投資ローンの審査基準の違い
そもそも住宅ローンと不動産投資ローンは融資の目的が異なります。そのため審査基準もまったく違うのです。
住宅ローンとは
住宅ローンとは申込人やその家族が住む家のためのローンです。借りるためには申込人の年収、勤務先、勤続年数、年齢、既存の借入、過去の返済履歴といった、個人の返済能力が主に審査されます。
不動産投資ローンとは
不動産投資ローンは賃貸物件を人に貸し、家賃収入を得る事業へのローンです。住宅ローン審査基準に加え、安定して長期的に家賃収入を得られるか、土地と建物の担保価値なども考慮されます。さらに不動産投資ローンは、次に紹介するプロパーローンとアパートローンの2つに分かれていて、借入条件もそれぞれ違います。
不動産投資に使えるプロパーローンとアパートローン
不動産投資ローンには、プロパーローンとアパートローンの2種類があります。それぞれに借入できる条件や金利が変わります。
プロパーローンとは
プロパーローンは事業用の融資で、使い道は事業であれば不動産投資に限らず店舗経営などにも利用できます。借入には事業の収益性の他に、申込人の事業実績が考慮されます。このため、初めて不動産投資をする方の利用は難しいかもしれませんが、他の事業で十分な実績があれば借りられることもあります。
アパートローンとは
アパートローンはマイカーローンなどと同じく、使う目的の決まったローンです。冒頭から不動産投資ローンとして解説しているのはこのアパートローンで、一般的に会社員が副業でアパートを購入するときに使うことの多いローンです。
審査では不動産投資の事業の収益性や、担保価値が重視されますが、申込人の返済能力も考慮します。
個人向けのアパートローンは地銀が積極的
個人向けアパートローンは一部の地方銀行、いわゆる地銀が積極的に展開しています。景気の低迷から地域の企業融資だけでは十分な収益が得られず、収入の安定した会社員向けのアパートローンに力を入れる地銀が増えています。
利用する側にとっては、不動産投資が未経験でも借入できる点が大きな魅力です。このため不動産投資が会社員の副業として広がった立役者とも言えます。
住宅ローンで投資物件を購入するのは違法行為
住宅ローン金利は、2021年10月時点で0.5%前後と非常に低金利です。このため投資物件の購入で使えないか考える方がいるかもしれませんが、住宅以外を購入するのは違法行為です。住宅ローンはあくまで申込人とその家族が住む家が対象です。他の目的で住宅ローンを使えば、契約違反となり一括返済を求められることもあります。
特に長期金利固定の住宅ローン「フラット35」の不正利用が表面化してから、金融機関の審査は厳格化しています。また購入後しばらくしてから不正が発覚し、申込人の責任が問われたケースもあります。不動産投資物件の購入に住宅ローンを使うことは絶対にしてはいけません。
まとめ
住宅ローンと不動産投資ローンは併用することができます。ただし借入条件やタイミングによっては、互いの審査に影響することがあります。それぞれのローンの目的や特徴を十分理解し、物件を販売している企業の担当者や物件を仲介する企業の担当者とよく相談しながら申し込むようにしましょう。