不動産投資の自己資金の価格・相場は？リスクとレバレッジについて

不動産投資は、自己資金ゼロから始められる投資方法として紹介されることがあります。しかし、本当に自己資金がなくても投資は可能なのでしょうか。不動産投資において融資を受けやすい自己資金の相場や、自己資金ゼロの場合のリスクについてご紹介します。

不動産投資の自己資金の価格・相場は？リスクとレバレッジについて

最近では、自己資金ゼロから始められる投資方法として、不動産投資が紹介されることがあります。しかし、本当に自己資金がなくても投資は可能なのでしょうか。
不動産投資において融資を受けやすい自己資金の価格・相場や、自己資金ゼロの場合のリスクのほか、不動産投資の最大の強みである「レバレッジ効果」について見ていきましょう。

不動産投資における自己資金の目安とローンの審査基準

不動産投資を行うときは、多くの場合、頭金を用意した上でローンを組んで投資物件を購入します。そのため、不動産投資においては、ローンの頭金を自己資金として考えます。
ここでは、融資を受けやすい自己資金の目安や審査基準についてご紹介します。

融資を受けやすい自己資金の目安

ローンを組むためには、金融機関の審査に通る必要があり、用意できる自己資金の金額によっても融資の受けやすさは異なります。一般的に、融資が受けやすい自己資金の目安は物件価格の20％といわれており、仮に2,000万円の物件を購入する際には、自己資金の目安は最低400万円と想定することができます。
自己資金が多いほど、返済能力が高いとみなされるため、ローンが通りやすくなります。物件価格が安い場合でも、自己資金を300万円程度用意しておくと安心です。

ローン審査では属性が重視される

不動産投資に必要な融資を受けるためには、ローン審査の通過が不可欠です。ローン審査では、自己資金の金額だけでなく、本人の属性も重視されます。そのため、年収や勤続年数、勤務先が上場企業であるかどうか、借入の状況などが審査に大きく関わります。
また、ローン審査時には、「購入予定の物件のキャッシュフローがプラスか」「空室対策を想定しているか」「資産として価値のある物件か」などについても、細かく見られます。

自己資金ゼロで投資を始めるリスク

投資物件を購入する際、金融機関から全額融資を受ける「フルローン」にすることで、自己資金ゼロで投資を始めることも不可能ではありません。しかし、自己資金がゼロの場合、当然ながら、金融機関から「返済能力が低い」と判断されます。そのため、審査に通りにくくなり、融資を受けられない可能性があります。たとえローンを組めたとしても、返済総額が増えることを理解しておかなくてはなりません。
また、自己資金ゼロの投資には、さまざまなリスクが伴います。ここからは、自己資金ゼロで投資を始める際の、3つのリスクについて見ていきましょう。

1　キャッシュフローが少ない

フルローンを組んだ場合は、自己資金を用意したときと比べて、毎月のローン返済額が高くなります。そのため、不動産投資で得られた利益から、支出を差し引いて手元に残る資金（キャッシュフロー）は必然的に少なくなります。同じ物件を購入した場合でも、家賃収入として残る金額が少なくなってしまうため、多額のキャッシュフローを得ることは難しくなります。

2　費用がかさんだときのダメージが大きい

不動産投資では、空室が発生する可能性や、修繕費などの費用がかかることも念頭に置かなくてはなりません。また、それらの費用がかかることで、必然的に利益は少なくなってしまいます。
つまり、フルローンの場合、空室期間ができたり、修繕費が想定以上にかかったりしたときに、赤字になる可能性が高くなるのです。

3　売却しにくくなる

投資物件には、ローンが返済できなくなったときの担保のために、抵当権が設定されています。ローンの返済が残っていると抵当権を抹消することができないため、通常は物件を売却したお金でローンの残りを返済し、抵当権を抹消します。もしも、物件の売却価格がローンの残額を下回った場合は、不足分を現金で補わなければなりません。

ある物件を購入する際、自己資金ありでローンを組んだときに比べて、フルローンのほうが返済額は大きくなりますので、抵当権を抹消するまでに時間がかかります。抵当権が残っている物件を購入したいと思う人はいないため、物件を売却しにくくなる点もリスクといえるでしょう。

不動産投資の最大の強み「レバレッジ効果」とは？

購入する物件を担保にしてお金を借りる不動産投資は、株式投資などと比較して、少ない自己資金で始めることができます。また、少ない自己資金のみで投資を行うよりも、「レバレッジ効果」を効かせることで、より大きな利益が得られるのも不動産投資の魅力です。レバレッジ効果とは、ローンを利用して投資金額を増やすことで、高い利回りが得られることを指します。

それでは、自己資金のみで投資をした場合と、ローンを組んでレバレッジを効かせた場合とでは、どのくらいの違いがあるのでしょうか。ローンを組まずに自己資金のみで1,000万円の物件を購入する場合と、2,000万円借入をして3,000万円の物件を購入した場合を比較して、レバレッジ効果によって得られる利益の違いを見ていきましょう。

＜レバレッジを効かせない場合＞
物件価格：1,000万円
自己資金：1,000万円
借入：0円
年間利息：0円
年間収益：80万円
表面利回り：8％

＜レバレッジを効かせた場合＞
物件価格：3,000万円
自己資金：1,000万円
借入：2,000万円
年間利息：60万円
年間収益：240万円
表面利回り：8％

年間収入240万円－年間利息60万円＝180万円
180万円÷1,000万円＝18％

表面利回りは同じですが、年間収入から利息を引いてレバレッジを効かせた場合の利回りを計算すると、実質の利回りは18％となります。
つまり、ローンを組んだほうが、自己資金のみで投資をした場合よりも高い利回りになり、これを「レバレッジが効いた状態」といいます。

自己資金を用意してリスクに備えよう

この記事でご紹介したとおり、自己資金ゼロの不動産投資には、さまざまなリスクが伴います。もちろん、シミュレーションを行い、しっかりとした事業計画を立てておくことで防げるリスクもありますが、ある程度の自己資金を用意しておくことで、急なアクシデントに対応することができます。

ローンの契約は、借金を背負うことと同義です。そのため、ローン返済中の物件は、資産ではなく債務となります。つまり、景気の悪化による金利の変動や、物件の老朽化による修繕費、事故などによる空室のリスクなど、さまざまな状況を想定しても運用していけるだけの体力が不可欠となります。

不動産投資では、どのくらいローンを組めばレバレッジ効果を高めることができるかなど、より大きな利益を得るためのシミュレーションも大切です。不動産投資に関する知識をしっかり身に付け、安全な運用を目指しましょう。