不動産投資の節税効果や節税方法

経費が高額のため節税効果があるといわれる不動産投資ですが、いったいどのくらいの節税効果があるのでしょうか。節税の方法や節税をする上での注意点などをご紹介します。

不動産投資の節税効果や節税方法

不動産投資には節税効果があると耳にすることがありますが、実際にどのくらいの節税効果があるのかご存じでしょうか。費用の減価償却が節税のカギとなりますが、不動産投資を行う上でそのしくみについては知っておきたいものです。
ここでは、不動産投資の節税効果や節税の方法、不動産投資で節税するときの注意点などをご紹介します。

不動産投資による節税のしくみ

まず、収入から必要経費を引いた金額が赤字になった場合に税金の還付が受けられますが、不動産投資が節税になるといわれる理由は、必要経費が高額であることが挙げられます。不動産投資の必要経費の中で大きな割合を占めるのが、購入した不動産の減価償却費です。
減価償却とは、長期間使う物を何年かに分けて費用にする計算方法のこと。つまり、購入した不動産を、利用できる年数分に分けて減価償却費として計上することができるため、不動産所得が減ることになります。不動産所得を必要経費が上回ることによって赤字となり、税金が還付されるため、節税につながるということです。

不動産投資で節税できる税金の種類

不動産投資で節税できる税金は、所得税、住民税、相続税の3種類があります。
それぞれ、どのように節税できるのかを見ていきましょう。

・所得税
所得税とは、個人の所得にかかる税金のことです。
また、不動産投資で得られる所得を不動産所得といいますが、不動産所得が赤字になった場合には、給与所得の黒字と損益通算をすることができます。つまり、不動産所得が赤字になれば、給与所得と通算して所得全体の金額を下げることができるのです。そのため、源泉徴収された所得税が還付され、結果的に節税につながることになります。ただし、源泉徴収された金額以上に税金が戻ってくることはありません。例えば、年間の所得税が10万円であれば、還付金は最大で10万円になります。

・住民税
住民税とは、道府県民税（都民税）と市町村民税（特別区民税）を合わせた総称のことで、住民票や事業所在地がある地域に納付します。住民税は、前年の所得に対して課せられる「所得割」と、所得金額にかかわらず課税される「均等割」の2種類があります。そのため、所得税が減ることで住民税の節税につながります。

・相続税
相続税とは、規定以上の財産を相続したときにかかる税金のことで、財産の評価額によって変動します。現金を相続した場合は相続した金額に対して税金が発生しますが、不動産では財産の評価額が概ね3分の1まで下がります。つまり、現金を投資用の不動産に変えることで、相続税対策につながるということです。

節税効果は永続的なものではない

不動産投資で節税効果が期待できますが、その効果は永続的なものではありません。必要経費の大部分を占める減価償却費は、それぞれの減価償却資産に定められている法定耐用年数によって、計上できる期間に上限があります。住宅用の木造の建物は22年、鉄筋コンクリート造であれば47年などと決まっているため、法定耐用年数を過ぎてからは、減価償却費の計上がなくなり、黒字になる可能性が高くなります。
また、節税効果は不動産所得が赤字の場合に生じるため、不動産投資がうまくいき、収益が黒字になれば所得が増えることになり、節税効果はありません。

不動産投資をする上で知っておきたいこと

不動産投資を行いながら、少しでも多くの利益を手元に残すには、節税方法や経費として計上できるものなどについて知っておくことが大切です。ここからは、必要経費として計上できるものにはどのようなものがあるのか、法人化をしたほうがいいのかどうかなど、不動産投資をする上で知っておきたいことをご紹介します。

経費にできるものはすべて経費計上する

不動産所得を減らすためには、必要経費にできるものはきちんと経費として計上することが大切です。税金をはじめ、不動産の投資や管理にかかった費用は、経費として計上することができます。
まずは、物件を取得した際の登録免許税や不動産取得税、毎年の固定資産税、印紙税などの税金も必要経費の対象となります。また、ローンの返済や物件の耐用年数に応じて計上できる減価償却費、物件の維持管理や修理にかかる修繕費・管理費、火災保険や地震保険などの費用、顧問税理士の依頼や打ち合わせ費用なども経費として計上することができます。

収益額によって法人化も検討する

課税される所得金額が増えるにつれて、課せられる所得税の税率も上がっていきます。個人の所得税の最高税率が45％なのに対し、法人の最高税率は24.5％と大幅に差があります。そのため、一定以上の不動産所得がある場合は、法人化したほうが税率を抑えることができるでしょう。

不動産投資で節税するときの注意点

不動産投資には節税効果があることがわかりましたが、不動産投資の目的はあくまでも長期的に安定した家賃収入を得ることです。不動産収支を赤字にすることでの節税を目的に不動産投資を行うと、さまざまなリスクを抱えてしまいます。本来の目的を見失わず、長期的な視点で不動産投資を進めるための、3つの注意点を覚えておきましょう。

1　情勢の変化による予想外の赤字

不動産投資は長期間保有することが前提ですので、景気変動のリスクや金利の上昇リスクも考慮しておかなければなりません。仮に、1％でも金利が上昇すれば、ローンの総返済額は大幅に増加してしまいます。
反対に、物価が下落すれば不動産の価値も落ちるリスクがあります。経済情勢の変化によって予想外の赤字を抱える危険性も考慮しておきましょう。

2　耐用年数経過による黒字化

不動産投資による節税の大きなポイントは減価償却費です。しかし、先程ご説明したように、減価償却はいつまでも続くものではありません。減価償却の耐用年数を超過した場合、経費に計上できる減価償却費がなくなってしまうため、不動産収支が一気に黒字化します。
このように、耐用年数超過により節税効果は失われます。特に中古のマンションは、新築のマンションに比べて減価償却の耐用年数が短くなるので注意しましょう。

3　金融機関からの信用

不動産投資は、金融機関から融資を受けて行うものです。融資をする金融機関は、不動産の資産価値とともに不動産収支の事業内容もチェックしています。長期間収支が赤字となっている物件を所有している場合、その人の信用は低くなってしまいます。金融機関からの信用が低くなってしまうと、金利面で不利になったり、新しく投資物件を購入する際に融資を受けにくくなったりするといったデメリットが生まれます。
長期間の赤字運用は、金融機関の信用を下げる可能性があることを考慮しておきましょう。

節税して賢く不動産投資をしよう

不動産投資を行なう上で、節税は大きなポイントとなります。
節税のカギとなる経費や減価償却などのしくみを正しく理解し、今後の不動産投資に活かしていきましょう。