会社員の不動産投資…安定したマンション経営に必要な初期費用

不動産投資は会社員や公務員の方からも副業（副収入）・節税対策として人気です。はじめてしまいさえすれば、手間が少ないことから本業に支障をきたさず、安定して家賃収入を得ることができるためです。さらに銀行からの融資があれば、自己資金が少なくてもマンション経営が可能です。中には頭金ゼロのフルローンで購入できるマンションもあります。マンション経営における実際の初期費用の相場や、マンション経営を少額から始めるメリットとリスクを解説します。

マンション経営とは

マンション経営とは、不動産投資手法の1つです。不動産には種類があり、マンションや戸建てといった住宅、駐車場や倉庫、コインロッカーまで含まれます。これらに投資する不動産投資は、家賃や賃料を毎月安定的に受け取れる点がメリットです。そのなかでも、マンション経営はさらに2種類に分類されます。

一棟マンション経営

マンションを一棟丸ごと経営します。イニシャルコストは大幅にかかりますが、莫大な家賃収入が見込まれます。

区分マンション経営

マンションを1室単位で経営する方法です。大きな家賃収入は見込めませんが、一棟マンション経営よりも少ない初期費用で始めることができます。

低金利時代の現代において、将来に向けた資産運用の検討は大切なことです。マンション経営も部屋を賃貸に出すことで家賃収入を得る、資産運用方法の1つです。区分経営は、一棟マンションの経営と比べて初期費用が少なく手間もかからないことから、初心者にも始めやすい資産運用方法とされています。

またマンション経営は、現物資産ではない株式投資やFX投資と異なり、実物を扱う点で安心感があります。銀行から融資を受けることができる点も、株式投資やFX投資などとは異なる特徴といえます。マンション経営の対象となる物件を購入する際は、「頭金を入れて残りはローンを組む」方法が一般的です。しかし近年、頭金ゼロで始めることができるマンション経営もあります。

節税対策にも

さらに本業の収入がある場合、マンション経営をすることで節税対策としても効果も期待できます。総所得からマンション経営でかかった経費を引いた分に所得税が課税されるため、有効な節税対策になるのです。

初期費用はいくら必要なのか

初期費用にはマンションの取得費用のほか、不動産取得税や仲介手数料など諸経費がかかります。
マンションを購入する場合、大まかな初期費用は以下の通りです。

・頭金（取得費用の一部）
・ローン手数料（ローンを利用する場合）
・ローン保証料（ローンを利用する場合）
・登記費用（司法書士報酬、登録免許税）
・税金（印紙税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税）
・火災保険料
・地震保険料
・仲介手数料（仲介会社を利用する場合）

これらの初期費用は、物件価格に対して18％～30％かかります。例えば、1,000万円の物件では、初期費用として180万～300万円かかります。

しかし、頭金を入れずにフルローンでマンション経営をスタートできるケースもあります。

・高い収益が期待できる物件
・ローンを組む人の年収が高水準
・不動産会社と提携しているローンを活用し、条件に合致した場合

上記のような場合です。頭金ゼロであれば、初期費用を大幅に減らすことができます。しかし頭金の有無にかかわらず、マンションを購入する際に発生する諸経費は実費としてかかります。その分の自己資金は用意しておきましょう。

少額投資でマンション経営をするメリットとデメリット

銀行から融資を受けることで、自己資金が少額でもマンション経営が可能です。頭金なしで始めるマンション経営のメリットとリスクについて詳しく説明します。

レバレッジ効果が高い

銀行からの融資を併用することで、自己資金のみでは叶わないような投資効果を得ることができます。

レバレッジとは、少ない力で大きな物を動かす「てこの原理」を意味します。不動産投資におけるレバレッジ効果とは、少ない自己資金で投資効果を高め、収益を増やす効果です。株式投資やFXといった投資では、銀行から融資を受けることができません。レバレッジ効果は不動産投資特有の特徴です。

自己資金を温存できる

頭金ゼロであれば、マンション購入時の初期費用を大幅に抑えることができます。上記でも触れましたが、マンション購入時には物件費用のほかに、さまざまな諸経費が必要です。

・売買契約の印紙税
・不動産取得税
・登記費用
・団体信用生命保険料
・火災保険料
・金融機関の事務手数料
・仲介手数料

上記が諸経費の一部です。一般的に諸経費は、物件取得時に現金で支払います。頭金ゼロであれば、諸経費のみの支払いで済むため、初期費用が少額になり手元に資金が残ります。手元にお金があると「急遽修繕が必要になった」「家賃が1ヵ月滞っている」など、不測の事態にも、余裕を持って対応することが可能です。

返済期間・毎月の返済額が大きくなる

頭金を無しゼロにすると、初期費用は安く済みます。しかし、フルローンだと残債が多くなるため、毎月の返済負担額が大きくなります。また毎月の支払いを少なく設定すると、返済期間がその分延びてしまいます。

空室が長引いたときに対応できない可能性がある

先述した通り、フルローンの場合は月々のローン返済額が多いため、もし空室が続くと支払いが厳しくなります。また物件の老朽化で家賃を値下げした場合、手元に入ってくる現金が少なくなり、ローン返済が遅滞してしまう可能性もあります。

まとめ

本業が忙しい方であっても、実質的な作業があまりないことからスタートしやすいのがマンション経営の魅力のひとつです。さらには銀行から融資を受けることで、少ない自己資金で大きなリターンが期待できます。

またフルローンでマンション経営をスタートすると、初期費用を大幅に抑えることが可能です。しかし月々のローン返済が大きくなるといったデメリットもあります。メリットとリスクを理解して、自分に合ったマンション経営を目指しましょう。