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投資マンションは、資産運用のひとつとして注目されている手段です。しかし、知識が浅いまま始めると想定外のトラブルが発生して、失敗する可能性があります。そのような事態を避けるため、この記事では投資マンションのメリットとリスクをご紹介します。
投資マンションとは
投資マンションとは、人に貸して家賃収入を得る目的のマンションです。主に次のようなメリットがあります。
■会社員でも始めやすい
投資マンションは物件を選んで運用し始めると、毎月一定の収入を長期間にわたって得ることができます。株式取引やFXといった、価格の変動を毎日追いながら売買を繰り返すタイプの投資と比べると、忙しい会社員でも始めやすいでしょう。
■生命保険として利用できる
投資マンション購入の際にローンを利用する場合、団体信用生命保険に加入します。この保険は加入者が死亡したり高度障害状態になったりするとローンの支払いが免除されるため、万が一の時には無借金のマンションと月々の家賃収入を家族に残すことができます。
■現物資産として活用できる
投資マンションは、現物資産です。ローン完済後には、家賃収入を私的年金代わりにもなります。また、タイミングを見て売却したりセカンドルームにしたりと、家賃収入以外の用途でも活用可能です。
利益を得るために必要な条件
投資マンションで利益を得るには、事前に想定されるリスクを回避できる物件選びが欠かせません。
■優良物件を選んで空室リスクを避ける
投資マンションを購入する際は、入居者が常にいる状態になるよう、需要が高い物件を選びましょう。空室が続くと家賃収入が得られず、投資として失敗といえるでしょう。
一般的に最新設備の整った新築物件は入居者に好まれますが、新築プレミアムが上乗せされることで中古物件より購入価格が高くなる場合があります。一方、中古物件は安く購入できますが、新築物件に比べて空室リスクが高まりやすい物件です。物件の購入はローン負担とのバランスを考えて総合的に判断しましょう。
■エリアの特性を調べて家賃変動リスクを避ける
物件そのものだけでなく、立地するエリアの特性や将来性も考慮しましょう。例えば、周辺の大型商業施設閉鎖によりエリアの利便性が下がる、大学の校舎移転により学生の入居者が見込めなくなる……などの事態が発生すると、家賃も下落してしまう可能性があります。
ローン返済以外にかかる費用
物件の費用や初期費用以外にもランニングコストがかかります。月々のローン返済だけで苦しくならないよう、事前に代表的な費用を確認して余裕のある事業計画を立てましょう。
・税金：所得税、住民税、固定資産税、都市計画税、一定の規模を超えて不動産貸付業と認定された場合のみ個人事業税
・管理委託手数料：不動産管理会社に管理を委託した場合に支払う手数料
・広告費：入居者募集の広告料
・修繕費、リフォーム費用、マンションの管理費、修繕積立金（あれば専用使用権の使用料・町会費・インターネット利用料）
不動産投資で失敗してしまう場合
ここからは、投資マンションに失敗してしまうケースがどのようなものかを具体的に見ていきましょう。
シミュレーションが甘い
マンション投資におけるシミュレーションとは、収益や支出を試算して最終的にどの程度の利益が出るかを確認するために行います。しかし、その計算が甘いと実際の金額とかけ離れてしまい、将来的に損をすることがあります。特に以下のような点を確認しましょう。
■金利上昇リスクを加味しているか
ローンを組むときに変動金利を選択した場合は、上昇リスクについて考える必要があります。変動金利を加味せずギリギリの支払額でローンを組むと、金利が上昇した時に対応できません。
■家賃設定が適切か
家賃設定は、周辺の相場を確認しながら設定しましょう。特に新築マンションの場合、新築時に設定した家賃水準のまま試算を行うと相場に見合わない賃料になることがあります。経過年数に伴い空室になるリスクや、家賃が下がるリスクを想定しておきましょう。
不動産投資で失敗してしまう原因
収支シュミレーションが甘い
不動産投資は、基本的に不動産投資ローンを活用し、月々の家賃収入から返済を行います。月々の家賃収入から、月々のローンを返済し、その残りが毎月の収益になります。
しかし不動産投資には、修繕費用や保険等、さまざまな費用が必要です。これらを加味した綿密な収支シミュレーションでなければ、毎月の収益がマイナスになったり、思わぬ出費で運用が立ち行かなくなったりするのです。
物件のあるエリア環境が悪化
先述の通り、マンション購入の際は物件があるエリアの特性を確認して、賃貸需要を見極めることが大切です。特に、1つの大学や企業に依存したエリアは避けましょう。
少子化の時代を迎えており、大学はいつ移転するか分かりません。大学がなくなれば当然学生も減るため、1人暮らしの賃貸需要が減少してしまうかもしれません。
また、大企業でも倒産する昨今では、企業の工場があっても閉鎖する可能性があるので、安心できません。働く人の需要だけをあてにするのではなく、別の条件でも需要がある物件を選びましょう。
マンション投資を成功させるためには
マンション投資を成功させるには、物件の選び方が何よりも重要です。主に以下のような立地条件をチェックして物件を探してみましょう。
■人口流入が続く都市およびその周辺エリアを選ぶ
マンション投資は、数年間から数十年間運用し続ける投資手法のため、長期的視点から賃貸需要を見込めるエリアを選ぶ必要があります。日本全国の人口が減少傾向にあるなか、政令指定都市（東京23区を含む）においては人口が増加している都市もあります。
令和2年国勢調査において、政令指定都市のなかで人口増加率が特に目立った都市は下記表のとおりです。
| 市 | 2015年～2020年の人口増減率 |
| 特別区部（東京23区） | 5.1％ |
| 福岡市 | 4.9％ |
| さいたま市 | 4.8％ |
| 川崎市 | 4.3％ |
参考：総務省統計局『令和２年国勢調査 人口速報集計結果 結果の概要』
ただし、政令指定都市のなかでも北九州市（▲2.3％）や新潟市（▲2.5％）など、人口が減少している都市もあります。物件を選ぶ際は各自治体のWebサイトに公表されている将来推計人口などを参考に選びましょう。
■利回りが相場に近い物件を選ぶ
物件概要書には、多くの場合「利回り（満室時）」という項目が記載されています。日本不動産研究所の不動産投資家調査やポータルサイトを参考にして、その物件が立つエリアの利回り相場とかけ離れすぎていない物件を選びましょう。
利回りが低すぎる場合は、収益が見込めず赤字になる可能性が高いため当然ながら避けるべきです。注意すべきは、利回りが高すぎる場合です。利回りが高すぎる物件は、賃料が高すぎる、または殺人事件などの瑕疵といったリスクを抱えている可能性があります。利回りは数値だけに着目せず、周辺相場と比較しましょう。
まとめ
ここまで、投資マンションを購入する際のさまざまなメリットとリスクをご紹介しました。
特に、空室率という1番大きなリスクにつながる物件選びは、慎重に行う必要があります。正確な情報を集めて、十分に検討や試算を重ねたうえでマンション投資をスタートしましょう。