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アパート経営には物件購入費用にもさまざまな費用がかかります。本記事ではアパート経営にかかる経費として計上できる費用とできない費用について解説します。
アパート経営にかかる経費として計上できる費用一覧
アパート経営にかかった費用を経費として計上すれば節税につながります。家賃収入から経費を差し引いた所得部分に税金がかかるため、経費を増やせば税額を低く抑えることができます。
ただし、経費として計上できる費用とできない費用があります。
まずは、経費として計上できる費用を紹介します。
共用部分で使用する光熱費
アパートの共用部分に関する光熱費は経費として計上できます。
経費として認められる光熱費は以下のような種類があります。
・共用部分（エントランス・廊下・階段・集合ポスト近く）の照明
・非常灯
・アパート清掃または美化に使用した水道代
アパートの規模・戸数によりますが、電気代と水道代の合計で月に数千〜数万円程度かかります。
清掃を外部委託した費用
アパートの共用部分に関する委託清掃費用も経費として計上できます。
エントランス・廊下・階段・集合ポスト近く・ゴミ収集場・駐車場・駐輪場・外観などの清掃を委託した場合、一般的な清掃業者であれば20分あたり1,000円程度の料金です。管理会社に清掃も含めて、一括で委託することも可能です。
建物を綺麗に保つことは、入居検討者の印象が良くなり空室対策にもつながるため、積極的に利用しましょう。
賃貸管理会社に支払う管理委託料
賃貸管理業務を委託した際の費用も経費として計上できます。
管理会社に委託できる主な業務は以下のような内容があります。
- 家賃の集金
- 入居者募集
- 入居者トラブルへの対応
- メンテナンス・修理などの工事手配
- 賃貸契約・更新契約などの管理
- 設備の修理・交換の手配
- 共用部の清掃業務
費用相場は、1ヶ月あたり賃料の5〜8％です。
原状回復費
退去後の部屋の原状回復にかかった費用は、修繕費として経費計上できます。
居室内の原状回復に関する内容には、主に以下のような作業があります。
- 畳・障子・壁紙の取り替え
- 設備の修理・交換
- 室内のクリーニング
- 塗装部分の塗り替え
また、建物の共有部に関する設備の修理・交換に対しても、条件によっては修繕費として経費計上が可能です。
♢修繕費として経費計上できる条件
| 1つの修理・改良などに関する金額が20万円未満の場合おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理・改良などである場合 |
ただし、以下のような建物の使用可能期間の延長または資産価値の増加につながる修繕に関しては、修繕費としては判定されず、資本的支出となるため、経費に計上できません。
- 建物への避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分に対する金額
- 用途変更のための模様替えなど、改造・改装に直接要した金額
- 既存の機械部分品よりも、高品質や高性能に取り替えたの場合に対する金額
- 取替え金額のうち、通常の取替え金額を超える部分に対する金額
参考：国税庁『No.5402 修繕費とならないものの判定』
修繕積立金
修繕積立金は、原則として修繕工事が完了した日が属する年分の必要経費として計上できます。
アパートに劣化が見られた場合は、修繕しておかないと入居者への印象が悪くなり、空室が増える原因にもなります。
また、修繕工事は劣化に対してだけではなく、災害が起きたときにも必要となる工事です。災害の規模によっては、劣化による修繕費用とは比にならない金額がかかることもあります。劣化の修繕費用以外にも余分に費用を用意しておきましょう。メンテナンス計画を立て、毎月定額を積立てておくことをおすすめします。
ただし、積立金の時点では、経費としては計上されません。実際に工事を施工・完了した年度でのみ、経費として計上できます。
仲介手数料・広告宣伝費
入居者を募集するために使用した仲介手数料・広告宣伝費も経費として計上できます。
入居付けを行うために出稿したインターネット広告なども含まれます。
そのほか経費として計上できる費用
そのほか経費として計上できる費用は以下の通りです。
固定資産税・都市計画税
- 損害保険料
- 減価償却費
- 不動産取得税・事業税・印紙税
- 借入金の利息
- 新聞図書費
- 交通費
- 通信費
- 交際費
- 消耗品に関する経費
- 弁護士・税理士報酬
なお、計上できる経費であっても、証明できるレシートや領収書がなければ計上できないため、紛失しないよう保管しておきましょう。
アパート経営にかかる経費として計上できない費用
アパート経営にかかる費用を経費として計上できるかできないかの基準は、アパート経営に直接関係のある費用かどうかという点です。アパート経営に必要な経費だと認定されない費用は、経費として計上できません。
必要経費として認定されない費用を計上すると、税務調査が入ることもあるため、個人で判断せず税理士に相談することをおすすめします。
アパート経営と関係ない費用
アパート経営に関係なく、私的に購入した服・アクセサリー・嗜好品は経費として計上できません。
また、アパート経営に使う機会があったとしても、私的に利用することが多い物の費用は経費として計上できません。例として、家事按分（※）の割合を超えており、アパート経営における必要性が証明しにくいスマートフォン料金や自動車税などが挙げられます。
また、固定資産税・不動産取得税・事業税・印紙税は経費として計上できますが、所得税・住民税・法人税など不動産に関係のない税金は経費として認定されません。
（※）家事按分：アパート経営と私的利用が混在している費用
返済の元本部分
アパートローンを利用して物件を購入した場合、借入金の元本部分に対して返済したお金は経費として計上できません。元本部分の返済を経費として計上できてしまうと、借りた時のお金を収益として計上することになってしまうからです。
ただし、利息部分は経費として計上できます。
資本的支出にあたる費用
建物の修繕や改良を行った際に、資本的支出とみなされる費用は経費として計上できません。資本的支出とは、建物の価値を高めるため、または耐久性を増すために使った費用です。
具体的には下記のような費用が該当します。
・避難階段の取り付け費用
・用途変更にかかるリフォーム費用
・設備を交換する際、通常の取替え金額を超過した部分に関する費用
・建物の増築費用
参考：国税庁「第8節 資本的支出と修繕費」
アパート経営の税効果
アパート経営で課せられる税と節税効果について解説します。
アパート経営にかかる税
アパート経営にかかる固定資産税・都市計画税・消費税・所得税・住民税は、利益の金額によって変動します。利益が増えるほど支払う税金も増加します。
固定資産税は、土地や建物にかかる税金です。土地の価値に応じて支払う金額が増加します。1月1日時点で保有している土地に課せられます。
家賃に対する消費税はオーナーが課税事業者の場合、課税されることがあります。しかし、そのほかの場合によっては、課税対象に含まれません。一方で、貸事務所や貸し駐車場には課税されます。
アパート経営のような集合住宅に対する賃料や管理料は、非課税区分に含まれることが多いです。しかし、事務所や駐車場として貸していて賃料が発生している場合は申告が必要です。
そのほかにも、不動産取得税・登録免許税・印紙税・都市計画税がかかり、投資規模が大きくなれば個人事業税、相続する際に相続税などがかかります。
参考：国税庁「集合住宅の家賃、共益費、管理料等の課税・非課税の判定」
アパート経営で節税
アパート経営を行っている場合は、アパート経営に用いたお金を経費として扱うことが可能です。アパート経営で赤字が出ていた場合、損益通算により給与所得を圧縮できるため、所得税と住民税を抑えることができます。
さらに木造アパートであればRC造アパートに比べて高い金額を減価償却費として経費計上できます。新築RC造アパートの場合、購入費用を47年かけて減価償却しますが、新築木造アパートであれば22年かけて減価償却します。さらに法定耐用年数を超えた木造アパートであれば4年間で減価償却できます。期間が短いほど経費計上できる金額が多くなるため、節税効果が高いとされています。
アパート経営に向いている人の特徴
アパート経営に向いている人の特徴は、多くの資金を用意できる人です。アパートには購入費だけでなく経営や修繕にも資金が必要です。購入した後のことも考えて多めに資金を用意できなければ安定した経営ができません。余剰資金が用意できることは最低条件でもあります。
また、長期的に安定した収益がほしい人に向いています。アパート経営では短期間で大きな利益を生むことはできません。そのため、長期的に少しずつ利益をあげたいと考えている人に向いています。アパート経営は管理会社に管理を任せることで、時間と労力をかけずに運営できます。そのため、本業で忙しい人でも経営が可能です。
まとめ
アパート経営は安定した収益を得ることができ、時間や労力もそこまでかかりません。また、安定した収益だけでなく、資産として残すことも可能です。また、アパートには劣化や災害による修繕費がかかります。そのため、購入費以外にも費用を用意しておくことが大切です。メリット・デメリットや自分に合っているのかを考えてアパート経営を始めましょう。