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1室から経営が可能なマンション区分経営は、不動産投資のなかでも比較的安定した収益が期待できるといわれています。ただし経営に失敗すると、最悪の場合不動産を手放さなければなりません。
本記事では、マンション経営でよくある失敗例を元にリスクヘッジの方法を解説します。堅実なマンション経営の方法を、失敗例から学びましょう。
マンション経営のメリットとリスク
マンション経営の大きなメリットは、長期的に家賃収入が得られる点です。
マンション経営を始めるには、物件購入費用や不動産取得税といった高額な費用がかかります。しかし、物件購入後は入居者がいる限り、毎月の家賃収入が安定して得られるため、長期的にみると初期投資を回収できるのです。
その他にも下記のようなメリットがあります。
・不労所得を得ることができる
・マンション経営にかかる費用の計上により、節税効果が期待できる
・資産になる
・将来住むことも可能
このようにマンション経営にはさまざまなメリットがあります。しかし、もちろんメリットばかりではありません。次章では、よくある失敗事例に基づいてリスク管理の方法を解説します。
マンション経営の失敗事例とリスク管理8つ
マンション経営においてよくある失敗事例を8つ紹介します。
失敗事例を元にリスク管理の方法も説明します。
空室続きで家賃が長期間入ってこない
マンション経営で備えておきたい最大のリスクが、空室リスクです。空室が長期間にわたるとローン返済計画にも響きます。
賃貸需要が比較的安定している都心部に比べ、中心部から少し離れたエリアや地方だと空室リスクが高まります。空室リスクを避けるためには、物件選びの段階から空室が出ないような優良物件を厳選しましょう。家賃相場や立地条件から、賃貸需要と供給のバランスが取れているエリアに絞る必要があります。
また利回りだけで物件を判断するのは早計です。投資物件を購入する際は、エリアの特徴や家賃相場、今後の動向など多方面からの検証が大切です。
収支シミュレーションが甘く手元にお金が残らない
収支シミュレーションの甘さは、失敗に直結します。
マンション経営は物件購入価格のほかにも、固定資産税や管理費用など多くの経費がかかります。収支シミュレーションが甘いと、毎月の家賃収入から必要経費を差し引くと、最終的に手元に入ってくるお金がゼロ、さらに悪い状況だと赤字になる可能性もあります。
投資物件を購入する前に、マンション経営に必要な経費を事前にリストアップし、いつどのような費用がかかってくるかをしっかり把握することが成功の秘訣です。
築年数の経過にともないローン返済が苦しくなる
新築当初は順調だったマンション経営が、築年数の経過とともに家賃が下落し、徐々にローンの返済が重くのしかかってくる事例もよくある失敗例です。
マンションは築年数とともに家賃が低下します。さらに築年数と比例して、修繕費や修理費が増加します。
また、変動金利でアパートローンを組んでいる場合、金利が上昇するとローン返済額が増えるため、返済が苦しくなります。マンションを購入する際は、余裕をもったローン返済計画を立てることが重要です。
自然災害に遭う
地震や火事など想定外の自然災害に遭い、建物の損壊を招いてしまう場合があります。自然災害は予測できませんが、備えることは可能です。リスク回避の方法は下記です。
・万が一の場合を想定し、火災保険や地震保険へ加入する
・ハザードマップで備える
ハザードマップとは、水害や地震、火山噴火といった自然災害による被害を予測し、被害に遭う可能性のある地域を特定したマップです。ハザードマップで自然災害のリスク度合いが分かります。
物件購入前にハザードマップを確認し、リスクが高い土地の物件は避けるといった最低限のリスクヘッジを行いましょう。
節税が目的だったのに、節税効果は数年のみだった
マンション経営のメリットとして節税効果があります。副業としてマンション経営を行う場合、本業との損益通算が可能です。損益通算とは、マンション経営の赤字を本業の儲けより差し引ける仕組みです。本業の黒字を抑えることができるため、所得税や住民税の減税に役立ちます。しかし、マンション経営で費用がかさむ期間は、不動産取得税や仲介手数料などがかかる最初の1〜2年程度です。その後は家賃収入もあり、黒字に転じる可能性が高まります。
節税を目的に物件を購入する場合、コストがかからなくなる2年目以降も想定することが大切です。
入居者トラブルに巻き込まれた
マンションでは、入居者トラブルが後を絶ちません。よくある入居者トラブル例が下記です。
・家賃滞納を繰り返す入居者がいる
・騒音問題で入居者同士が揉める
・ゴミ出しルールを守らない入居者がいる
入居者トラブルは、どれほど注意しても繰り返す場合がほとんどです。もし本業がある場合、トラブルの対応に追われ本業に支障をきたしてしまう可能性があります。また、下手に対応すると問題が悪化してしまう恐れもあります。
入居者トラブルに巻き込まれないためには、管理会社に委託する方法があります。管理会社は入居者トラブルに即対応してくれるため、問題が悪化する前に解決できます。
しかし対応が雑な管理会社も少なくないため、しっかりと情報収集し、信頼できる管理会社を選びましょう。
家賃保証型サブリースによる失敗
家賃保証型サブリースとは、購入した物件を不動産会社に貸し出す契約です。 空室があっても不動産会社から定額の家賃が支払われます。空室リスクに備えることができるため、サブリースを利用するマンション経営者も少なくありません。
しかし、家賃保証型サブリースは、家賃全額を保証しているわけではありません。不動産会社も損はしたくないため、空室が出てそれが長期に渡ると保証家賃を段階的に引き下げます。マンション経営者は、引き下げられた保証家賃のなかから契約時に定められた割合しか受け取ることができません。すなわち家賃収入がどんどん減ってしまうのです。収入が減るとローン返済も滞りかねません。最悪の場合、マンションを手放す事態にまで発展しかねません。
家賃保証型サブリースで安定した経営を行うには、契約先である不動産会社や契約内容をしっかり見極めることが大切です。
まとめ
マンション経営における失敗事例を元に、リスクヘッジの方法を解説しました。
マンション経営はメリットもたくさんありますが、もちろんリスクもあります。しかし、よくある失敗事例を踏まえて経営することで、ある程度リスクを回避できます。あらゆるトラブルを想定し、安定したマンション経営を目指しましょう。