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会社員がマンション投資を始めるなら、失敗を避けるためのリスク対策を講じる必要があります。マンション投資は、比較的手間を掛けずに運用ができるため、会社員にも人気の副業です。また、不動産収入が赤字の間は、給与収入と合算で節税できるメリットもあります。安定した家賃収入を得ることができれば、老後資金の足しにもなります。ただし、投資である以上リスクを完全に避けることはできません。会社員がマンション投資に失敗しないために知っておきたいポイントをご紹介します。
会社員のマンション投資で失敗しないためのポイント
多くの情報を集める
会社員がマンション投資で失敗してしまう原因の一つに、十分な情報を集める前に購入を決めてしまう、ということが挙げられます。
本業との兼ね合いで、投資対象マンションの精査に時間を多く割けないかもしれません。それでも、自ら検討することもなく、販売業者に勧められるままに物件を購入する、といったことは避けましょう。
「ただ物件を売ればいい」と考える営業マンも一定数いるのも現実です。ですが、物件購入後のことまで一緒に考えてくれるような、信頼できる販売業者をしっかり見極めましょう。
それでも、自分自身で納得できるまで物件内容を調べることは、とても重要な工程です。問題ないと判断できる情報を持っていないなら、まだ情報収集の段階と考えて、購入は踏みとどまりましょう。
不動産投資を検討する際は、セミナーに参加する、不動産投資関係の書籍を読む、実際に不動産投資をしている人から話を聞く、信頼できる営業マンに相談するなど、さまざまな角度から積極的に情報を集めることをおすすめします。
利回りを鵜呑みにしない
高利回り物件だからといって、高収入を得ることができるとは限りません。利回りは、賃料が問題なく入ったときの指標で、家賃収入が購入金額に対してどの程度の割合になるかを表します。つまり、高利回りの物件ほど、購入金額に対して家賃が高い物件です。
中古物件は購入金額が安いため、高利回り物件が多い傾向にあります。しかし、古い物件は一度空室になると次の入居者がなかなか決まらないなんてこともあります。家賃が高めであればなおさらです。さらに中古物件は、老朽化した箇所の修繕など、想定以上の支出が発生する可能性もあります。
空室が続けば、家賃収入は入らないままローンの支払いをしなければならず、すぐに赤字経営に陥ってしまう可能性があります。また、リフォームや修繕費用がかさめば、当初の利回り通りにはなりません。
利回りを鵜吞みにせず、後々必要になる経費や空室のリスクを見極めましょう。
物件選びは慎重に
購入価格や利回りだけに気を取られて物件を選ぶと、失敗する可能性が高くなります。いくら購入価格や利回りのいい物件でも、空室が続いてしまえば投資として成立しないためです。
空室になりにくい物件を見極めるためには、物件の立地や設備を重点的に確認しましょう。人口増加が見込める街か、所有する物件のタイプ（ワンルームやファミリータイプ）に見合った街か、といった地域選びは重要です。
その他にも、駅から徒歩圏内か、周辺に商業施設や病院があるかについても調べましょう。物件のタイプによって需要のある周辺施設は異なります。ワンルームであればコンビニは必須ですし、ファミリータイプであれば、公園や保育園・小学校といった施設から近い物件の人気が高くなります。
入居者のニーズに合わせて、便利で住みやすい物件を選びましょう。また、できれば現地まで足を運んで実際の物件や周辺状況を自分の目で確認する方法をがおすすめでします。ネットや紙面だけではわからない、周辺の地形や雰囲気などがわかるはずです。
不動産投資で失敗してしまう原因
収支シュミレーションが甘い
不動産投資は、基本的に不動産投資ローンを活用し、月々の家賃収入から返済を行います。月々の家賃収入から、月々のローンを返済し、その残りが毎月の収益になります。
しかし不動産投資には、修繕費用や保険等、さまざまな費用が必要です。これらを加味した綿密な収支シミュレーションでなければ、毎月の収益がマイナスになったり、思わぬ出費で運用が立ち行かなくなったりするのです。
賃貸需要の見誤りや環境変化
賃貸需要の見極めは、不動産投資の重要なポイントです。購入する地域のニーズに合わない物件を購入すると、入居者を見つけることができません。購入当初はニーズに合っていた物件でも、環境変化によって入居者が減り、賃貸収入も減ってしまう可能性があります。
たとえば、学生向けのワンルームマンションを大学周辺に持っていたときに、大学が移転したことにより入居者がいなくなるケースです。賃貸需要を1つの学校や企業に頼ることはリスクが高い行為です。周辺環境全体でニーズの高い物件を選ぶ必要があります。
賃貸価格の下落
新築のマンションは設備も新しく、新築であるという付加価値がついているので相場より高い家賃設定をしてもでも入居者は集まります。
しかし、年数が経つと新築という付加価値がなくなってしまうため、同じ家賃で入居者を探すことは難しくなります。そうなると、新築当時の価値を高く評価していた場合、家賃を大きく下げて入居者を探すことになり、収益がぎりぎりであれば赤字になる可能性もあります。
新築マンションを購入するときは、周辺地域にある中古物件の築年数と賃貸価格を参考に、家賃の下落率を理解した上で収益の計算をしましょう。
また、新築マンションでもプレミアム価格を設定せずに、通常の物件価格で販売や貸し出しているケースもあります。このような物件を見つけることができれば購入費用を抑えることができるため、不動産投資で失敗しにくくなります。
不動産投資のリスク対策でできること
不動産投資のリスク対策は、購入前と購入後で対策方法が変わります。
購入前は主に物件選びが重要です。賃貸需要が十分ある物件で、購入金額と運用費用を上回る賃貸収入が見込める物件を選びましょう。
購入後は空室対策が重要です。賃貸需要が十分あっても、競合の賃貸マンションがあれば入居者の取り合いです。空室対策を行うことは、安定的なマンション経営には欠かせません。
空室対策1：多くの仲介店で紹介してもらう
不動産管理会社によって、客付けを依頼する不動産仲介会社の数は変わります。物件の地域を得意とする、数多くの不動産仲介会社に依頼できる管理会社を選びましょう。なお、仲介部署を持ち、管理と仲介の両方を行う不動産管理会社もあります。
インターネットであれ、店舗であれ、たくさんの不動産仲介会社で紹介されなければ選んでもらえません。賃貸を探している人の目になるべく触れるようにするために、数多くの不動産仲介会社に紹介してもらうようにしましょう。
空室対策2：最新の設備を導入する
コストはかかりますが、効果が出やすい対策方法です。
・無料Wi-Fi
インターネット環境は、今やライフラインの一つです。無料Wi-Fiが設置されているだけで、入居を決めるきっかけになることもあります。
・最新型エアコンの設置
最近では、スマートフォンから操作できたるエアコンや、加湿もできるエアコンなど暮らしを快適にする機能が搭載された製品が発売されています。最新の家電があるだけで、物件の魅力度は大きく変わります。
・温水洗浄便座
温水洗浄便座は、入居者に人気の設備です。トイレ内にコンセントが無い場合は、別途電気工事が必要となりますが、既にコンセントがある場合は低コストで導入できます。
上記のような設備は、不動産検索サイトにおいて検索チェック項目にも設定されています。つまり、その設備が無いというだけで候補から除外されてしまい、物件を見つけてもらうことすらできません。工事を必要とせず後付けで設置できる設備は積極的に導入しましょう。
まとめ
会社員がマンション投資を始める前に、知っておきたいリスク対策についてご紹介しました。マンション投資は会社員にも始めやすい投資ですが、慎重に購入物件を決める必要があります。マンション投資で成功するためにも、納得のいく物件を購入してください。