マスターリースとは？サブリースとの違いと、不動産クラウドファンディングで登場する理由

ファンドの概要や不動産の資料で目にする「マスターリース」。一括借り上げを意味する契約ですが、サブリースとの違いや、なぜ不動産クラウドファンディングで登場するのかは分かりにくいもの。仕組みと注意点を整理します。

「マスターリース契約を締結して運用します」——ファンドの概要でこう書かれていて、意味が分からず手が止まった方もいるかもしれません。実はこれ、そのファンドの収益がどこから生まれるのかを示す、大事な一行です。順に解きほぐしていきましょう。

マスターリースとは「一括借り上げ」のこと

マスターリースは、日本語では「一括借り上げ」と呼ばれる契約です。名前だけ聞くと難しそうですが、登場人物は3者しかいません。まずはこの3者の関係を押さえてしまえば、あとの話はすべてつながります。

仕組み：オーナーから物件をまるごと借りる契約

マスターリースとは、不動産の所有者（オーナー）から、借り上げ会社（不動産会社）が建物を一括して借りる賃貸借契約のことです。借り上げ会社は、自分で入居者を募集し、その入居者に部屋を貸し出します。

オーナーから見ると、入居者を探す・家賃を集める・退去に対応するといった業務を、借り上げ会社に任せる形になります。逆に入居者から見れば、契約の相手は借り上げ会社です。オーナーと直接やりとりすることはありません。

本来は建物一棟をまるごと借り上げることを指す言葉ですが、一部の住戸だけを対象とする場合にも使われることがあります。

サブリースとの違いは「誰と誰の契約か」

よく混同されるのが「サブリース」です。違いは一点、契約する当事者が誰かだけです。

	契約する当事者	契約の位置づけ
マスターリース	オーナー ⇄ 借り上げ会社	一括借り上げ／物件を借り上げる賃貸借契約
サブリース	借り上げ会社 ⇄ 入居者	借り上げた物件を転貸する契約

実務では両者をまとめて「サブリース」と呼ぶことが多く、そのため言葉が混ざりやすいのですが、法的にはこのように別の契約関係として整理されています。「マスターリース＝上流（オーナー側）」「サブリース＝下流（入居者側）」と覚えておくと迷いません。

なお、賃貸住宅管理業法では、一定の要件を満たすマスターリース契約を「特定賃貸借契約」と位置づけています。すべてのマスターリース契約が同法上の「特定賃貸借契約」に該当するわけではありません。

マスターリースには2つの型がある

同じマスターリースでも、オーナーが受け取る賃料の決め方には2つの型があります。この違いが、空室が出たときに誰が影響を受けるかを決めています。

賃料固定型

賃料固定型では、オーナーが受け取る賃料はあらかじめ契約で定めた額になります。空室が出ても、退去が続いても、オーナーが受け取る額は変わりません。 空室によって収入が減る影響を、借り上げ会社が引き受ける構造になっているためです。

あわせて、入居者の募集・家賃の集金・退去時の対応といった業務も、借り上げ会社が行います。オーナーが入居者と直接やりとりをすることはありません。

※ 契約で定めた賃料は、将来にわたって固定されると決まっているものではありません。詳細は後述の「ご確認いただきたいリスクについて」をご覧ください。

パススルー型（賃料連動型）

パススルー型では、実際に入居者から得られた賃料に応じて受け取る額が決まります。空室が出れば受け取る額は減りますが、稼働が良好なときはその実績がそのまま反映されます。

	賃料固定型	パススルー型（賃料連動型）
受け取る額	あらかじめ定めた一定額	実際の賃料収入に応じて変動
空室が出たとき	借り上げ会社が負担する	受け取る額が減る
収入の見通し	パススルー型と比べると事前に見通しを立てやすい	稼働の実績がそのまま反映される

不動産クラウドファンディングで「マスターリース」が出てくる理由

ここまではオーナー目線の話でした。では、出資する側であるあなたの前に、なぜこの言葉が現れるのでしょうか。

理由は、ファンドが対象不動産から賃料を受け取る方法として、マスターリース契約が使われる場合があるからです。ファンドが取得・保有する不動産を、関係会社などが一括で借り上げ、そこから生じる賃料が原資となって投資家への分配金が計算される、という流れです。利回りくんでも、マスターリース契約を用いて運用するファンドがあります（すべてのファンドが同じ仕組みではありません）。

つまりマスターリースは、分配金の元になるお金がどう入ってくるかを説明している部分ということです。

だからこそ、ファンド概要では次の3点を確認してみてください。

・どちらの型か：賃料固定型か、パススルー型か
・借り上げるのは誰か：どの会社が借主となるのか
・運用期間終了時はどうなるか：出口の方法がどう定められているか

利回りくんでマスターリース契約を用いるファンドは、賃料固定型を採用しています。ただし、すべてのファンドがマスターリースの仕組みで運用されるわけではありません。個別の内容は契約成立前書面などの交付書類で必ずご確認ください。

借主が「誰か」を確認する意味

3点のうち、見落とされやすいのが借主となる会社です。

マスターリース契約では、借主となった会社が、物件を保有する側に対して賃料を支払う義務を負います。つまり、分配金の原資は借主からの賃料として入ってくることになります。借主の財務状況が悪化すれば、賃料の支払いにも影響が及ぶ可能性があります。

だからこそ、借主がどんな会社なのかを確認できるかどうかは、判断材料のひとつになります。上場企業であれば、決算短信や有価証券報告書といった形で財務情報が継続的に開示されているため、投資家自身がその内容を確認することができます。

利回りくんのファンドでは、対象不動産のマスターリースの借主を、親会社である株式会社シーラホールディングス（東京証券取引所スタンダード市場・証券コード8887）が務めるものが多くあります。契約の当事者はファンドごとに記載されていますので各ファンドページにてご確認ください。

ご確認いただきたいリスクについて

マスターリースは「家賃保証」と呼ばれることがありますが、賃料が完全に保証される仕組みではありません。 マスターリース契約は賃貸借契約であるため、借地借家法にもとづき、借主である借り上げ会社側からオーナーに対して賃料の減額を請求することが認められています。契約当初の金額が将来にわたって続くとは限りません。

あわせて、不動産クラウドファンディングへの出資には次のリスクがあります。

・元本毀損リスク：不動産の価格変動などにより、出資した元本が減少・毀損する可能性があります。元本は保証されません。
・分配金の変動・未払いリスク：運用状況により、分配金が想定を下回る、または支払われない可能性があります。賃料が契約で定めた額とされている場合も、分配金の額が保証されるものではありません。
・事業者の信用リスク：運営事業者や借主となる会社の経営状況が悪化した場合、賃料の支払い、分配や償還に影響が及ぶ可能性があります。借主が上場企業である場合も、信用リスクがなくなるわけではありません。

なお、賃貸住宅管理業法では、一定の要件を満たすマスターリース契約を「特定賃貸借契約」、その借主を「特定転貸事業者」と位置づけ、誇大広告や不当な勧誘の禁止、契約締結前の重要事項説明などが定められています。

まとめ

マスターリースは「一括借り上げ」を意味する、オーナーと借り上げ会社（不動産会社）の間の賃貸借契約です。借り上げ会社と入居者間の契約であるサブリースとは、当事者が違うだけ、と整理できます。受け取り方には賃料固定型とパススルー型があり、空室が出たときに誰が影響を受けるかが変わります。

利回りくんでマスターリース契約を用いるファンドは、このうち賃料固定型を採用しています。 入居者の入退去によって賃料収入が上下しても、ファンドが受け取る賃料は契約で定めた額から変わりません。空室によって収入が減る影響を、借り上げる側が引き受ける構造です。

不動産クラウドファンディングでこの言葉が出てくるのは、分配金の原資がどう生まれるかを示しているから。どちらの型で、誰が借主なのか。ここを読めるようになると、ファンド概要から読み取れる情報が一段深くなります。

用語がひとつ分かるだけで、判断の材料は増えていきます。次にファンドを見るとき、この一行に目を留めてみてください。

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