目次
不動産は大別して、収益不動産と居住用不動産の2種類があります。同じ不動産でも、この2種類の不動産にはさまざまな違いがあります。
そこで今回は、収益不動産と居住用不動産の違いを詳しく解説します。
収益不動産と居住用不動産は目的が異なる
収益不動産と居住用不動産の一つ目の違いは、不動産を買う目的です。
収益不動産は別名「投資用不動産」とも呼びます。その名の通り、不動産投資を目的として購入される不動産のことを指します。収益不動産は、購入者は人に貸し出し、家賃を収益にします。
一方で居住用住宅とは、自宅として自分や親族が住むことを目的として購入される不動産のことです。一般的に住宅ローンを利用して購入し、購入者の給与からローンを返済します。
このように、不動産投資を目的に購入するのが収益不動産、自宅として暮らすために購入するのが居住用不動産です。
収益不動産と居住用不動産はローンが異なる
不動産は非常に高額な買い物であることから、通常ローンを組んで購入しますが、利用するローンにも違いがあります。
まず収益不動産では、大半の方が不動産投資ローン（アパートローン）を利用します。返済原資は、入居者の家賃です。不動産投資ローンの審査では、運用計画を中心に、購入者の属性や購入予定物件の資産価値などが見られます。
一方で居住用不動産では、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。返済原資は購入者の給与です。住宅ローンの審査では、購入者の属性や不動産の資産価値が見られますが、不動産投資ローンに比べるとハードルは低めです。
収益不動産と居住用不動産は広さが異なる
マンションに限り、広さにも違いがあります。
収益不動産では、会社員や学生といった単身者層をターゲットにすることが多く、ワンルームや1LDKといった比較的コンパクトな間取りが多く見られます。単身者層のほとんどは、生活できれば必要最低限の設備で良いと考えていることから、シンプルな設計の部屋が多いのも特徴です。
一方で居住用不動産は、購入者と購入者の家族などの複数人で暮らすことが予測されることから、3LDK以上など部屋数が多く、総面積も広めであることが多いです。何十年と住み続けることを想定し、日当たりや設備などもこだわっているという特徴があります。
収益不動産と居住用不動産は価格の決まり方が異なる
使用する目的が異なることから、価格の決まり方にも違いがあります。
まず家賃収入を目的とする収益不動産は、利回り重視で価格が決まります。家賃収入による収益が多い物件ほど、その物件の価値が上がり価格も上がります。
一方でその不動産に住むことを目的とする居住用不動産は、近隣地域の類似物件の取引事例や販売価格が基準となります。
収益不動産と居住用不動産は物件の確認ポイントが異なる
購入する目的が異なるということは、物件の確認ポイントも異なるということです。
収益不動産では立地、管理状況、周辺環境、入居状況などを確認しましょう。人口が多ければ多いほど、空室リスクが軽減できるため、三大都市圏や政令指定都市といった人口の多いエリアがおすすめです。
また、周辺環境がターゲットのニーズと異なると、入居者が見つからず家賃収入を得られない原因となります。ターゲット層を明確にした上で、ニーズに合った周辺環境であるかを確認しましょう。一方で居住用不動産の確認ポイントは、家賃や間取り、周辺環境、職場までの距離などです。ファミリー世帯であれば、学校や幼稚園・保育園の選択肢の豊富さや、子育て支援施設の有無なども確認することがおすすめです。
収益不動産は住めるがメリットが少ない
「空室になると収益がないから自分で住む」という選択肢を持つ方がいます。もちろん、収益不動産に自分で住むことはできますが、
メリットはあまりありません。
収益不動産に自分で住むと、家賃収入がなくなり収益性が低下します。また、減価償却ができなくなるため、相続税や贈与税の圧縮などの節税対策も狙えません。さらに、維持管理費の支出もかかり続けます。
とくに、家賃収入や節税対策は収益不動産のメリットとなるため、収益不動産に住むことは本来のメリットをデメリットへ変えてしまう可能性があります。
収益不動産をエリア別で探せるサイト
収益不動産の確認ポイントの一つとして、人口の多いエリアをおすすめしました。収益不動産を探せるサイトは多くありますが、エリアを絞ることができれば、効率良く家賃収入の見込めるエリアの収益不動産が探せます。
そこで最後に、エリア別に収益不動産を探せるサイトを3つご紹介します。
LIFULL HOME'S 不動産投資
LIFULLが独自に集めた不動産ビッグデータと、AIを活用した推計ロジックから、高い収益の見込める収益不動産が多く掲載されているサイトです。
エリア別の検索が簡単にできるほか、マンションの参考価格や価格推移、市場ニーズなど、さまざまな条件に絞り込んで検索できます。
楽待／らくまち
30万件以上の物件が検索されている人気のサイトです。エリア別に検索する際は、地域から指定する方法と、沿線・駅から指定する方法があります。エリア別以外にも、総戸数や間取り、駅までの徒歩分数など、さまざまなこだわりから検索できます。
サイト自体もシンプルで見やすいため、初心者でも探しやすいです。
まとめ
収益不動産と居住用不動産は、目的やローン、部屋の広さなど、さまざまな違いがあります。不動産投資を始めたい方は、家賃収入を目的とした収益不動産を購入しましょう。