アパートやマンションでは、初期費用として敷金・礼金を含んでいる物件がほとんどですが、最近では、敷金・礼金なしの「ゼロゼロ物件」も増えています。ゼロゼロ物件は、入居者が集まりやすいというメリットがある一方、トラブルが起こりやすいというデメリットもあります。そこで今回は、ゼロゼロ物件で入居者を募集することのデメリットや、入居者との間に発生したトラブル事例をご紹介します。
そもそも「敷金」「礼金」とは？
ゼロゼロ物件とは、敷金・礼金なしの物件のことです。
敷金とは、家賃の滞納、修繕費の担保、退去時の原状回復費用などに充てるため、借主から賃貸借契約時に預かるお金です。一般的には、家賃の1～2ヵ月分が相場です。敷金を原状回復費用に充当するなどの特約がない限り、家賃滞納期間などがなければ退去する際に借主へ返還します。
礼金とは、借主が大家に対してお礼の気持ちとして渡すお金です。敷金と同様、家賃の1～2ヵ月分が相場です。礼金は、敷金と異なり、退去する際に借主へ返還する必要がありません。
礼金は日本が住宅不足であった時代に慣習として始まったものとされています。「部屋を貸してくださってありがとうございます」という意味合いが込められていましたが、賃貸物件が豊富な昨今は、そのようなお礼をする必要がなくなりつつあります。
「敷金」「礼金」の設定はどうすればいいのか？
「敷金」の設定は、最初に1～2ヵ月分を設定するか、または「管理共益費」として家賃に上乗せするか、大きく2通り。ただし周辺の競合物件の状況に合わせて、臨機応変に考えることが大切です。
「礼金」は、前述のとおり、今の時代には必要がないという考え方が広がりつつあり、大きく、募集時の広告費用と考えて設定する場合と、周辺の競合物件の状況に合わせて設定する場合があります。
敷金・礼金なし…「ゼロゼロ物件」のメリット・デメリット
マンション投資の最大の懸念といえば「空室リスク」。入居者が退去したあと、なかなか次の入居者が決まらない……そうなると、家賃収入はなくなり、融資の返済に影響が出てしまいます。そのようなときに「敷金・礼金ゼロ円」は、大きな呼び水になります。「ゼロゼロ物件」は空室対策のひとつの手法というわけです。
このように空室リスクを低減させてくれる「ゼロゼロ物件」ですが、デメリットもあります。
まず、「敷金・礼金ゼロ円」は「入居の際に、初期費用をできるだけ抑えたい」という人たちから支持を集めますが、そのような人は低収入であったり、収入が不安定だったりする傾向があります。
収入に不安要素がある人たちが集まりやすい、ということは、「家賃滞納リスク」が高くなります。
また、退去する際も、原状回復費用を請求しても支払われないといったトラブルに見舞われる可能性が高くなるのです。
このように「ゼロゼロ物件」は空室を解消するための起爆剤になる一方で、管理面ではデメリットが大きいことから、募集にあたっては慎重に検討する必要があります。
ゼロゼロ物件で発生した入居者とのトラブル
ゼロゼロ物件では、入居者とのトラブルが発生することも少なくありません。ここでは、大学生の借主との間で起こった事例を紹介します。
2019年10月、東京の私立大学から、徒歩15分の物件を所有するAさんは、現在入居している大学4年生から、就職先の近くへ引っ越すため12月末で退去したいとの報告を受けました。Aさんは、空室期間を長引かせたくないとの思いから入居者を集めるため、その部屋をゼロゼロ物件として募集をすることにしました。
敷金・礼金は、少しだけ家賃を高く設定して、入居者が大学を卒業するまでの4年間で回収すればいいと考えたのです。すると12月、推薦入学のため早めに合格が決まった、地方出身のXさんから問合せがあり、2020年3月から入居が決まりました。
これで、4年間空室を心配しなくて済むとほっとしていたAさんですが、コロナ禍で大学が1年間リモート授業にすることを決定したことで、思わぬトラブルに遭遇します。
Aさんは、短期で転居されることを防ぐために、短期解約違約金を設定していました。賃貸借契約書の重要事項説明書に「1年未満の解約は賃料の2か月分、1年以上2年未満の解約は賃料の1か月分を短期解約違約金として支払うものとする」と記載していました。
Aさんの物件を管理する不動産会社は、XさんおよびXさんの両親に対して本事項を説明していましたが、Xさんはその説明を覚えておらず、東京の家賃は高いからといって、5月の途中で地元に帰ることを決めてしまいました。
引っ越しを前日に控えた日、Xさんのもとに重要事項説明書が届き、そこで短期解約違約金のことを思い出しました。しかし、資金を準備していなかったXさんは、短期解約違約金を支払わず、地元に帰ってしまったのです。
今回のケースでは、借主の保証人が支払ってくれたことで無事に回収できました。しかし、収入が低く、安定しない借主の場合、回収に時間を要するケースが多く、時には法的措置を取らなければならないこともあります。
賃貸借契約締結時の重要事項説明をするのは宅地建物取引士の義務です。しかし、長い説明の内容を覚えている借主はそう多くはありません。上記のようなリスク回避のためにも、保証会社へ加入することを入居の条件とするなどの対策が必要です。
まとめ
ゼロゼロ物件は、入居者が集まりやすくなりますが、家賃滞納などのリスクを抱えることになり得ます。
空室リスクを下げるためにゼロゼロ物件での募集を検討する場合には、家賃保証会社の活用など、きちんとリスクへの対応も考えておきましょう。