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不動産投資で大きな課題となる入居者集め。その課題を解決するのが「オーナーチェンジ物件」です。オーナーチェンジ物件とは、居住者が入居済みの状態で売りに出されている賃貸物件のことです。居住者がすでにいるため新たに入居者を募集する必要がない、すぐに家賃収入を得られるなど、魅力の多いオーナーチェンジ物件。今回はオーナーチェンジ物件の特徴と注意点について解説します。
オーナーチェンジ物件とは何か？
オーナーチェンジ物件とは入居者が居住済みの状態で売りに出されている賃貸物件のことです。不動産投資におけるオーナーチェンジとは「賃貸借契約に基づく賃借権を維持した状態のまま新たな所有者に不動産の所有権を移行すること」で、すでに入居者が居住している不動産を売買できる仕組みです。
実際にオーナーチェンジ物件に投資した場合、どのような権利、義務が発生するのでしょうか。
3つの権利と義務が引き継がれる
オーナーチェンジ物件で得られる権利は以下の通りです。
- 賃料をはじめとした、物件から得られる収入を受け取る権利
- 居住者の退去時に建物を返還してもらう権利
- 退去する入居者に物件の原状回復をしてもらう権利
また、以下の義務も発生します。
- 入居者に建物を使用させる義務
- 建物の修繕を行う義務
- 契約終了により退去する入居者に敷金を返還する義務
所有者が入れ代わるオーナーチェンジ物件であっても、建物の所有権を得られることに変わりありません。物件の入居者に関しても同様です。たとえ物件の所有者（オーナー）が変わっても、居住者が入居時に結んだ賃貸借契約は継続されます。
ただし、オーナーチェンジにより発生する義務の変更・解約は、原則として認められません。変更や解約には、正当な理由が求められます。
参照：「法務省｜新旧対照条文」「法務省｜民法（債権関係）の改正に関する説明資料」
オーナーチェンジ物件を選ぶ理由
投資家がオーナーチェンジ物件を選ぶ理由として、どのようなメリットがあるのでしょうか。
①すでに入居者がいる
オーナーチェンジ物件の特徴は、購入物件にすでに入居者がいることです。入居者がいる不動産を購入することで、購入後すぐに家賃収入を確保できます。また、新規入居者を募集する手間もかかりません。
②前の運営方法を参考にできる
オーナーチェンジ物件は、すでに運営実績のある物件です。そのため、前任のオーナーが採用していた運営方法を取り入れ、参考にできます。
また、建物の管理会社や、設備のメンテナンス会社を引き継ぐことも同様です。それら企業の過去の施工事例や経験談など、有益な情報を共有してもらえるメリットがあります。
物件の運営方法がある程度確立された状態で投資をはじめるため、不動産投資初心者でも始めやすいといえるでしょう。
③比較的安く購入できる
オーナーチェンジ物件は「収益還元法」をもとに不動産の価値を査定しています。収益還元法とは、不動産が将来的にどれほどの収益を見込めるかによって価値を査定・算出する方法です。
一方、居住用の物件は「取引事例比較法」により不動産の価値を査定しています。取引事例比較法では、条件の近い不動産に関する過去の成約事例を参考にしています。成約事例の平均価格から、実際の価値を査定・算出する方法です。
これにより、収益還元法をもとに不動産価値を算出すると、物件の収益力に対して適正な価格で購入できる場合が多いといえます。
参照：「国土交通省｜収益還元法について」「国土交通省 近畿地方局｜土地評価について」
④融資を受けやすい傾向にある
オーナーチェンジ物件が融資を受けやすい傾向にある理由は以下の2つです。
- 過去に物件の運営実績がある
- 入居済みの居住者からの家賃収入が見込める
金融機関にとって、過去の運営実績があればそこから物件の持つ収益性を評価しやすいため、投資家は新規に比べて融資を受けやすくなります。
失敗して後悔しないために！物件選びの注意点
魅力の多いオーナーチェンジ物件ですが、購入前に確認が必要な注意点もいくつかあります。
室内の状態を確認する
オーナーチェンジ物件は室内の様子を確認することが難しいとされています。なぜなら、賃貸借契約を結んだ居住者が住んでいるためです。購入を希望する物件が1棟アパートでも、入居率100％である場合、居住者が退去するまで室内の様子は確認できないでしょう。
とはいえ、まったく手立てがないわけではありません。買主の目で直接確認できなくても、インターネットを利用した情報収集が可能です。
たとえば、過去に売買された際の履歴や、リフォーム歴などの内装に関する情報をチェックできます。また、居住者からの修繕依頼や設備点検の記録をもとに、物件の状態を推測することも可能です。
物件はどのように見つける？
不動産投資において最も重要なことは、投資魅力のある物件を探すことです。では、どうすれば魅力のある物件を見つけられるのでしょうか。
サイトを使って自力で検索する
インターネットで検索すると、投資用不動産を対象とした物件を専門に扱うサイトが表示されます。このような、物件の情報提供サイトは随時チェックしておきましょう。
また、不動産投資を始める際は、不動産会社の担当者と関係を築くことも大切です。投資初心者であれば、不動産会社が主催するセミナーに参加してもよいでしょう。
ほかにも、不動産会社が配信するメールマガジンもおすすめです。広告などにはだしていない非公開物件の情報が届くこともあります。
不動産会社に相談する
自力で検索することに限界を感じた場合は、不動産会社に直接相談するとよいでしょう。不動産を扱うプロに相談することで、さまざまな情報を入手できます。不動産会社を選ぶ際のポイントは、ひとつの会社に限定せず、複数の不動産会社に問い合わせることです。情報の入手先は多いに越したことはありません。
いくつかの不動産会社に問い合わることで、理想とする物件に出会う可能性が大きくなることが見込めます。
まとめ
オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに家賃収入を得られることや、過去の実績を今後の運営の参考にできることなど、多くのメリットがあります。不動産投資を検討している方は、オーナーチェンジ物件を選択肢にいれてみてはいかがでしょうか。