シーラの杉本会長が語る利回りくんのリスクとは？

利回りくんにもリスクがある

一般的な不動産投資における主なリスクには、次のものが挙げられます。 それぞれについて紹介します。

不動産市況リスク～不動産市況は上昇中

不動産は需要と供給のバランスで売買価格が変動します。そのため、不動産価格は社会情勢などによって影響を受けるので、投資した物件の価値が低下するリスクがつきまといます。 では、実際の不動産市況はどうなっているのでしょうか。下の図は、2008年から2021年1月までの不動産価格の動向を示したものです。

出典：国土交通省「不動産価格指数（令和3年1月・令和2年 第4四半期分）」

2013年4月に日本銀行が「アベノミクス」に基づく大規模な金融緩和を打ち出して以降、リーマン・ショックで落ち込んだ不動産市況は上昇を始め、特にマンション価格はどんどん伸び続けています。 今後の金融緩和について杉本会長はこう語っています。 杉本会長：「目標とされるインフレ率2％にはまだまだ届かず、日銀の金融緩和は今後も続くと思います。 また、コロナ禍で更に緩和を加速した結果、一部で異様な資産価格の高騰を招いています。したがって、不動産の価格も暫くは上昇し続けるでしょう。長期的にはバブル崩壊やリーマン・ショックを経て、資本主義に耐性が付き、ようやく経済が正常化してきたと見ています」

不動産市況リスク～一極集中が続く東京23区は伸び続ける

一方、人口の増減に左右される不動産市況は、地域差が大きくあります。

出典：国土交通省「令和2年の地価公示結果の概要」

上の図を見れば、東京23区は他地域を大きく引き離していることがわかります。日本は2008年の1億2,808万人をピークに人口減少社会に突入していますが、東京やその通勤圏に人が集まる“一極集中”が続いているからです。

これに対して杉本会長はこう語ります。

杉本会長：「この15年は地方都市の人口減少が加速して経済も衰退し、『東京にしか仕事がない』と地方から東京に人が集まり続けています。 一方、コロナでリモートワークが進み、通勤に便利な都会にいなくても良いといった動きがありますが、『やっぱりオフィスに集まってのコミュニケーションが良い』という揺り戻しもあります。 アメリカのGAFAMなど巨大IT企業も出勤を義務付ける方向に舵を切り直しましたし、ワーケーションも言われ始めていますが、余裕のある一部の方がやっているだけで、大きなトレンドにはならないでしょう。長期的なトレンドしては、東京の不動産はやっぱり強いと思います。」 「利回りくん」で出資できる、堀江貴文さんがファウンダーであるインターステラテクノロジズ株式会社の「大樹町ロケットファンド」は唯一、北海道大樹町という地方都市における物件です。地価が下落する可能性がある分、分配金の利回りは5.71％と利回りくんのプロジェクトの中では高めに設定されています。 この地方都市にある「大樹町ロケットファンド」について杉本会長はこう語ります。 杉本会長：「元々、堀江さんのプロジェクトはCAMPFIREさんで募集をされていました。しかし、通常のクラウドファンディングですと、ただ工場にお名前が入るだけだったり、ただロケットの発射ボタンを押せる権利だけだったんです。 僕達のプロジェクトはそこに不動産の権利を付けて、利回りをプラスアルファしたんですね。もちろん損得を越えて、宇宙ビジネスへの夢を応援したいと言う方にも応援を頂いていますが、そもそも無形の体験という価値に実物資産をプラスしたので、皆様には応援投資という概念が今回で幅広くご理解頂けたのではないかと思います。 リスクもIST社が超長期で建物を借りて頂く中で、彼らのPL上どこまで許容出来るかをお互いガチガチに交渉しました笑。結果としては、2日間で3億円以上の応援投資が集まった事が、皆様にご指示を頂いている何よりの証左だと思います」

賃料低下リスク～家賃は上昇中

「利回りくん」の分配金の原資は、投資対象物件から上がる家賃です。ただ、不動産投資において、家賃低下の可能性は十分にあります。 しかし、シーラが取り扱っている東京圏の1K～1LDKの1～2人向けマンションの賃料は、基本的に上昇～維持傾向が続いています。 杉本会長：「当社が東京23区内で提供しているマンションのうち、2回目の契約更新を迎えたマンションの家賃は平均で2,000円近く上がっています。 通常、新築から家賃は下がり続けるという概念は一般的ですが、当社のシーフォルムシリーズは、そのような概念を覆しています。 これはもちろん、当社のモノづくりへの姿勢、立地の選定や管理体制など、企業としての力もありますが、この背景にも、先述した東京への一極集中、つまりマーケットが伸び続けている事も要因として挙げられると思います」

税制変更リスク～あらゆる不動産に共通

不動産に関わる税金には、印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、贈与税、相続税、住宅譲渡損失の繰越控除、住宅ローン減税などさまざまです。 これらのうち、「利回りくん」の投資家の方は、不動産の保有や処分に関わる税制が変更されることによるリスクが考えられます。これに対して杉本会長はこう指摘しています。 杉本会長：「『利回りくん』の物件固有の税制変更リスクはありません。発生するリスクは、不動産を所有しているすべての人に関わるものです。 また、日本の不動産市場は世界で最も安定し、高利回りな市場というデータがあります。パリ、ロンドン、ニューヨーク、ロサンゼルス、香港、上海、シンガポールなどなど、東京よりも人口集中問題を抱え、価格が高騰している都市は世界に多数あるのです。それでも、税制変更リスクがどうしても気になる、という方は、極端な話、どんな投資にも向いていないと思います。」

災害リスク～大地震でも大丈夫なつくり

地震や台風、津波、集中豪雨、火山の噴火といった自然災害により、投資物件の倒壊や一部の破損により、物件価格が下落するというリスクがあります。 自然災害は地域性があるので税制のような一律性はないものの、一定エリアにおける不動産につきまとうリスクです。 特に、近年は毎年のように発生する大雨による洪水は心配でしょう。また、南海トラフによる東海地震や首都直下型地震の発生も、一定の確率で予測されています。こうした点に関して、杉本会長は次のように語っています。 杉本会長：「昔は海だった場所を埋め立てた土地の災害リスクを心配される方もいます。しかし、近年は建築技術も進化し、岩盤（地球上で最も硬い地層）まで何十メートル、そして何十本も杭を打ち込んで基礎を作ります。 鉄筋コンクリートの建物で、現在の建築基準法をしっかりと遵守した建築物ならば、東日本大震災レベルのマグニチュード9クラスの地震が発生しても大方安心できるでしょう。また、台風や地震による火災は損害保険に加入することでカバーが充分にできます」

事業者リスク～応援する気持ちでカバーを

これまでは、不動産投資の主なリスクを解説してきました。「利回りくん」に関しては “事業者リスク”があります。 たとえば、「大樹町ロケットファンド」におけるインターステラテクノロジズ（IST）のロケット開発がうまくいかず倒産するといった事態です。これに対して杉本会長はこのように述べています。 杉本会長：「その場合は、物件を売却して投資した方に分配することになりますが、物件価格が下がっていればその分は損をすることになります。 しかし、利回りが5.71%という事は、10年で57％の収益が得られますが、その時点で売却する場合に物件の価値が半減していたとしても、売却価格の50%と57%の利回りで7%は利益ということになります。 もっとも、このプロジェクトの分配金の利回りは不動産投資としては高い5.71％ですが、その分、大樹町という地方であることによる値下がりリスクも若干ありますので、ご投資は自己判断でお願いしたいと思います。 しかし、大樹町は近年『アジア初の民間へ開かれたスペースポート』を掲げ、官民が一体となった大規模開発に取り組んでいます。JAXA、川崎重工、ソフトバンクと、IST社だけではなく、多くの名だたる企業が宇宙への挑戦を支援しているのです。 近年ではこうした開発により街の経済は活性化し、移住者も増え、不動産価格も急カーブを描いて上昇しています。 ロケットビジネスへの挑戦を応援し、一緒に夢を追って頂ける投資家の皆様にぜひご一緒いただきたいと思っています。」

「利回りくん」が優先出資者のリスクヘッジするしくみ

これまで紹介したように「利回りくん」にもリスクはあります。しかし、「利回りくん」には出資者の損失に備えた優先劣後出資という仕組みを備えたプロジェクトもあります。

物件に投資するお客様を「優先出資者」として、名義上の物件所有者となるシーラと匿名組合契約を締結し、出資金を決済してもらいます。その匿名組合には、シーラ自身が5％の割合となるよう劣後出資を行います。そして、物件の評価額が下落した場合、5％までは劣後出資者であるシーラが負担します。 したがって、優先出資者の出資金は、その範囲内で損失が発生することはありません。そのため、リスクを抑えて「利回りくん」を運用できるでしょう。※5％を上回る下落分に関しては、優先出資者全員で均等に負担する必要があります。

まとめ

今回は、応援型不動産クラウドファンディング「利回りくん」のリスクについて解説しました。 賃料低下、税制変更、災害など、利回りくんには複数のリスクがあります。とはいえ、これらは不動産投資すべてに共通するリスクです。 あらゆる投資にはリスクが付きものです。重要なのは、「どんなリスクがどの程度存在しているのか」「リスクをできるだけ回避する打ち手はあるか」ということを納得いくまで調べて実践することです。 利回りくんであれば、出資者の損失を最小限にすることができるでしょう。